因認為北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司(以下簡稱“鏈家”)中介服務(wù)收費過高以及捆綁銷售“交易保障服務(wù)”等行為構(gòu)成濫用市場支配地位，購房人王女士一紙訴狀將鏈家告上法庭。目前，北京市知識產(chǎn)權(quán)法院已經(jīng)受理此案。

“消費者提起反壟斷民事訴訟值得點贊，該訴訟案件具有重要的社會意義。”反壟斷法專家邱寶昌在接受記者采訪時表示，關(guān)于中介費的標準問題，一般情況下，消費者可與企業(yè)協(xié)商定價。特別是一些具有優(yōu)勢或市場支配地位的企業(yè)不能任意定價，相關(guān)行為要受到規(guī)制，“要警惕發(fā)生店大欺客的情況”。

針對“交易保障服務(wù)”收費，邱寶昌指出，房屋買賣合同簽訂后，會涉及公證、評估、過戶等環(huán)節(jié)，為保證合同順利履行，房屋中介不能簽完合同就算完事，還應(yīng)協(xié)助合同順利履行。“部分保障服務(wù)內(nèi)容應(yīng)屬于居間合同后的附屬義務(wù)，企業(yè)不能巧立名目收費。”邱寶昌補充說。

鏈家被訴濫用市場支配地位

2016年2月18日，在北京市石景山區(qū)鏈家魯谷店員工的介紹下，王女士看中了一套位于魯谷街道某小區(qū)的房屋。王女士認為鏈家員工提出的以總房價的2.7%收取中介費，費用過高，降價溝通未果后，當晚，她并沒有下定決心購買該房屋。

“中介費用太高了，我看中的那套房子標價216萬。按照房屋總價2.7%的標準，需要付出中介費5.8萬余元。”王女士告訴記者。

次日，王女士通過其他房屋中介繼續(xù)看房，但效果并不理想。“因為其他中介公司掌握的房源比較少”，王女士在訴狀中稱，當天，她又與鏈家員工取得聯(lián)系，要求約業(yè)主進行商談。在業(yè)主答應(yīng)降價1萬元，鏈家也承諾便宜2050元中介費的情況下，王女士同意簽約。

簽約時，王女士被鏈家員工告知，2.7%的中介費包含了2.2%的居間服務(wù)費和0.5%的保障服務(wù)費。在訴狀中，王女士指出，該鏈家員工明確表示，上述《房屋交易居間服務(wù)合同》和《房屋交易保障服務(wù)合同》必須一并簽署，且合同中的印刷部分不能修改。

記者注意到，王女士簽訂的《房屋交易保障服務(wù)合同》有三方主體，包括房屋出賣人、房屋買受人以及提供房屋交易保障服務(wù)的一方——北京中融信擔保有限公司。該合同約定，保障服務(wù)具體包括保管與交易相關(guān)的產(chǎn)權(quán)資料及其他重要材料、告知貸款審批進度、提供房屋交易資金托管服務(wù)等13項內(nèi)容。

“當時鏈家員工明確表示兩個合同必須一并簽署，我只能按照要求簽訂所有合同文本。”王女士告訴記者，簽約后她向鏈家共支付了5.6萬元。

雙方按照約定簽署合同后，王女士心中的疑惑卻始終未被打消。在收集相關(guān)資料后，她認為，根據(jù)鏈家的介紹以及自己的買房經(jīng)歷，鏈家在2016年度北京市城六區(qū)存量住宅(存量住宅是指已被購買或自建并取得所有權(quán)證書的住宅，通常俗稱“二手房”)買賣經(jīng)紀服務(wù)市場中具有市場支配地位，且存在濫用支配地位的行為。于是，王女士將北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司告上法庭，要求返還部分居間服務(wù)費及保障服務(wù)費，并支付合理支出，共計2萬元。

“消費者對房屋中介機構(gòu)提起反壟斷訴訟具有重要的社會意義。”邱寶昌說，消費者起訴具有優(yōu)勢地位或市場支配性地位的企業(yè)，是對不公平的高價說“不”，這符合我國反壟斷法和消費者權(quán)益保護法的相關(guān)規(guī)定。

“每售出2套二手房，其中1套由鏈家成交”

“綜合鏈家龐大的門店及經(jīng)紀人數(shù)量，以及其對市場房源的強大控制力，應(yīng)認定鏈家在2016年度北京市城六區(qū)存量住宅買賣經(jīng)紀服務(wù)市場具有市場支配地位。”王女士說。

王女士的代理律師張正鑫稱，俗稱城六區(qū)的西城區(qū)、東城區(qū)、朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺區(qū)以及石景山區(qū)，是北京市主城區(qū)，房價較北京市近郊區(qū)及遠郊區(qū)有較大差異，“城六區(qū)是鏈家的目標市場，有1100多家門店集中在這里。”

記者了解到，在壟斷訴訟中，要界定相關(guān)市場并非易事。一份來自國務(wù)院反壟斷委員會的指導文件顯示，相關(guān)市場是指經(jīng)營者在一定時期內(nèi)就特定商品或者服務(wù)(以下統(tǒng)稱商品)進行競爭的商品范圍和地域范圍。在反壟斷執(zhí)法實踐中，通常需要界定相關(guān)商品市場和相關(guān)地域市場。

在學者看來，界定相關(guān)市場的方法也不唯一，需要根據(jù)實際情況進行具體分析。在公開信息中，鏈家對于自己的市場份額屢有提及。

記者查詢公開信息發(fā)現(xiàn)，鏈家成立于2001年，主要提供二手房、新房、租房、旅居房產(chǎn)、海外房產(chǎn)等房屋交易服務(wù)，已進駐北京、上海、廣州、深圳、成都、大連等28個城市和地區(qū)，全國直營門店數(shù)量超8000家，旗下經(jīng)紀人近15萬人。

2017年11月，鏈家在58同城發(fā)布的一則招聘置業(yè)顧問的信息中提到，公司在北京擁有1500余家直營連鎖門店。而今年3月，鏈家官網(wǎng)曾宣傳稱，北京在售二手房中，超過80%委托了鏈家網(wǎng)，全市成交二手房中，50%來自鏈家網(wǎng)。

此外，在鏈家與王女士簽訂的《房屋交易居間服務(wù)合同》上，其背面明確印有“北京市每售出2套二手房，其中就有1套是通過鏈家成交的；北京銀行每放出10元貸款，就有4.6元是鏈家協(xié)助辦理”的標識。這種論述加深了當事人對鏈家市場支配地位的判斷。

張正鑫律師介紹說，反壟斷法規(guī)定，當一個經(jīng)營者在相關(guān)市場中的份額達到二分之一時，可以推定經(jīng)營者具有市場支配地位。他說，根據(jù)鏈家官網(wǎng)和合同背面的宣傳文字，可以推定被告具有市場支配地位。

為何要判斷企業(yè)是否具有市場支配地位？在西南政法大學經(jīng)濟法學院教授葉明看來，具有市場支配地位是認定其構(gòu)成濫用市場地位的關(guān)鍵。他舉例說，如一個企業(yè)所占市場份額超過50%，基本可以認定其具有市場支配地位。除市場份額外，還可通過交易價格、數(shù)量等具體情況來確定。不過，葉明坦言，要界定相關(guān)市場、認定市場份額通常比較困難。

“企業(yè)是不是達到支配性地位，消費者獲取相關(guān)數(shù)據(jù)存在困難，因為他們掌握的數(shù)據(jù)往往是殘缺的。”為此，邱寶昌建議，相關(guān)部門、相關(guān)協(xié)會、中介公司應(yīng)提供一些真實數(shù)據(jù)，以便消費者根據(jù)這些數(shù)據(jù)進行判斷和論證。

消費者指鏈家“收費過高、捆綁銷售”

在起訴狀中，王女士認為，鏈家濫用市場支配地位，存在以不公平的高價銷售服務(wù)，存在捆綁交易、合并定價的情況。

記者注意到，在王女士提供的《房屋交易居間服務(wù)合同》文本中，其第二條規(guī)定了“居間代理費”的收取標準：“因交易涉及房款分期支付等復雜事宜或手續(xù)的辦理，經(jīng)各方友好協(xié)商，按照規(guī)定費率上浮10%的標準向鏈家地產(chǎn)繳納居間代理費，支付人民幣4.525萬元。”

雖然4.525萬元是在房屋總價2.2%的基礎(chǔ)上便宜2050元后的數(shù)額，但王女士認為，居間服務(wù)費收房屋總價的2.2%不合理，是格式條款，“收費過高了”。

除質(zhì)疑居間服務(wù)費過高外，王女士還認為，在整個交易流程中，鏈家還存在兩處捆綁交易、合并定價的情況，即將保障服務(wù)與居間服務(wù)捆綁在一起，同時在《房屋交易保障服務(wù)合同》中將13項服務(wù)內(nèi)容捆綁定價。

“我詢問過可否只簽《房屋交易居間服務(wù)合同》，不簽《房屋交易保障服務(wù)合同》，后續(xù)手續(xù)自己跑，但鏈家員工否決了。”王女士說，《房屋交易保障服務(wù)合同》約定的服務(wù)方是北京中融信擔保有限公司，但自打買房開始就沒有見過該公司的員工，“后續(xù)服務(wù)均是鏈家員工提供的。”

對此，記者致電鏈家客服。鏈家客服回復稱，目前中介費包括成交價2.2%的居間代理費和0.3%的保障服務(wù)費(原價是0.5%，0.3%是六折之后的優(yōu)惠價)，而房屋交易保障服務(wù)費是鏈家代第三方公司收取的。如不考慮用第三方公司辦理后續(xù)服務(wù)，可咨詢經(jīng)紀人具體合同事宜。

記者隨即撥打了一位鏈家經(jīng)紀人張先生的電話。該經(jīng)紀人表示，買賣雙方簽訂合同后，居間服務(wù)就此完結(jié)，而保障服務(wù)則涉及后續(xù)的房屋驗質(zhì)審核、網(wǎng)簽、貸款等一系列手續(xù)。其次，保障服務(wù)也不是買房人跟鏈家簽，鏈家會推薦兩個評估公司，顧客可選擇用其中一個簽約，但費用是一樣的。

“如果顧客覺得自己能夠辦理后續(xù)流程，可以選擇不簽保障服務(wù)合同，我們不強求。”張先生說。

記者查閱了王女士提供的《房屋交易保障服務(wù)合同》，合同對保管與交易相關(guān)的產(chǎn)權(quán)資料及其他重要材料、協(xié)助辦理公證手續(xù)、協(xié)助辦理房屋評估手續(xù)等13項服務(wù)內(nèi)容進行了約定，這同樣引起了王女士的質(zhì)疑。

王女士告訴記者，13項服務(wù)的打包出售涉嫌捆綁銷售、合并定價，剝奪了消費者選擇某項服務(wù)的權(quán)利。對此，鏈家客服和張先生均證實，顧客不能僅購買部分保障服務(wù)內(nèi)容。“房屋交易的每個環(huán)節(jié)都是一環(huán)扣一環(huán)，如果客戶自己辦理的環(huán)節(jié)出了問題，將會給后續(xù)的環(huán)節(jié)帶來麻煩。”該經(jīng)紀人解釋。

中介費應(yīng)平等協(xié)商，“大企業(yè)”不能任性定價

今年5月，中國新聞網(wǎng)旗下的中新經(jīng)緯報道，北京各中介門店普遍下調(diào)了中介費。鏈家多個門店的中介費已經(jīng)從2.7%降到了2.2%，我愛我家門店中介費則由2.5%降至2.0%，房天下門店則表示中介費已降至0.8%，比此前的1.5%幾乎減少了一半。

對此，亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅曾指出，北京各大中介公司下調(diào)中介費，是在北京市住建委等相關(guān)部門約談各個中介機構(gòu)的背景下作出的調(diào)整。“如果中介公司不主動下調(diào)中介費，可能主管部門也會出臺相應(yīng)文件約束中介公司。”

中國人民大學法學院教授劉俊海在接受采訪時表示，原則上是合同雙方自愿進行平等博弈、對等談判后，再確定合適的中介費。若“大個兒”中介機構(gòu)欺負消費者，涉嫌濫用壟斷優(yōu)勢地位的，反壟斷執(zhí)法機構(gòu)應(yīng)當啟動反壟斷調(diào)查。

記者了解到，國家發(fā)展改革委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部曾于2014年7月聯(lián)合發(fā)布通知，明確放開房地產(chǎn)咨詢服務(wù)收費。房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)接受委托，提供有關(guān)房地產(chǎn)政策法規(guī)、技術(shù)及相關(guān)信息等咨詢的服務(wù)收費，實行市場調(diào)節(jié)價。

邱寶昌表示，中介費的收取實行市場價格，不同企業(yè)在收費上有高低之別很正常，是市場競爭的結(jié)果，“成本不一樣不能一刀切”。不過，他強調(diào)，一般企業(yè)可進行協(xié)商定價，而具有優(yōu)勢或市場支配地位的企業(yè)不能任意定價，其行為要受到反壟斷法規(guī)制。

邱寶昌解釋說，消費者很難與具有市場支配地位的企業(yè)實現(xiàn)真正的協(xié)商，因此要對企業(yè)的收費價格、成本等進行核算，不能讓其以不公平的高價銷售商品或提供服務(wù)，要警惕店大欺客的情況發(fā)生。

反壟斷法規(guī)定，禁止具有市場支配地位的經(jīng)營者以不公平的高價銷售商品或者以不公平的低價購買商品。“高于市場均價就屬于不公平的高價。”邱寶昌舉例說，如果說房屋總價的1.8%是中介費的市場均價，那么收取2.2%的費用則屬于明顯的高價。

對居間服務(wù)與保障服務(wù)一起銷售的情況，邱寶昌表示，若消費者被告知必須購買保障服務(wù)，不能僅選擇居間服務(wù)，就構(gòu)成了典型的捆綁銷售。一般企業(yè)會涉嫌不正當競爭，而具有支配地位的企業(yè)則涉嫌“在交易時附加其他不合理的交易條件”。

“部分保障服務(wù)內(nèi)容應(yīng)是居間服務(wù)的附屬義務(wù)，在房產(chǎn)中介履行居間服務(wù)時應(yīng)一并提供。”邱寶昌說，房屋是不動產(chǎn)，會涉及公證、房屋評估、過戶等問題，居間服務(wù)應(yīng)該有個附屬義務(wù)，以保證合同的順利履行，“實際上部分保障內(nèi)容應(yīng)作為附屬義務(wù)提供，企業(yè)不應(yīng)巧立名目收取保障費。”不過，他補充說，貸款服務(wù)作為附屬義務(wù)，收取一定的費用是可以理解的。

針對13項保障服務(wù)內(nèi)容合并標價的問題，邱寶昌強調(diào)，每一項都應(yīng)該明碼標價，消費者有權(quán)選擇僅購買某幾項，而不是統(tǒng)一購買，一攬子地支付房屋總價的0.5%。

而據(jù)“天眼查”數(shù)據(jù)顯示，北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司與北京中融信擔保有限公司的法定代表人均為左暉。邱寶昌表示，保障服務(wù)雖是消費者與第三方中融信公司共同簽訂，但居間合同與保障合同是關(guān)聯(lián)交易，表面上可以分開，一旦出了問題，兩家公司都要擔責。